返済額は変わらない。でも元金が減らない。銀行の金利通知をAIと計算した

9月18日の昼に日銀が利上げを決め、夕方に銀行からメールが来ました。投資用ローンの基準金利を0.6上げる、という通知です。ただし引き落とし額は変わりません。変わるのは中身だけ。それをAIと一緒に計算したら、契約時の金利が続いた場合と比べて、月に払う11万円のうち元金に回る分が6.2万円から3.5万円へ減る計算でした。

大阪にワンルームを2部屋持っています。買ったのは2025年5月末で、前回の記事では最初の金利上昇で内訳が変わった話を書きました。今回はその続きです。前回を読んでいなくても分かるように、数字は全部この記事に置きます。

通知 ── 昼の日銀ニュース、夕方に銀行からメール

9月18日、日銀が政策金利を1.0%から1.25%へ引き上げることを決めました。31年ぶりの水準だそうです（NHK）。その日の16時すぎ、auじぶん銀行から「投資用マンションローン基準金利改定のお知らせ」というメールが届きました。

書いてあったのは3つです。基準金利は3.191%から3.791%へ、0.6上がる。適用は10月1日が基準で、2027年1月の返済から。そして、こう続きます。

お借入後5回目の10月1日を基準日とする借入金利の見直しを行うまで約定返済額は変更されず、元金と利息の内訳金額が変更となります。

つまり、引き落とし額は変わらない。変わるのは元金と利息の割合だけ。 これが「5年ルール」です。メールの冒頭には「日本銀行の政策金利引き上げに伴う市場金利の変動を踏まえ」ともありました。

自分のローンは、契約時が1.74%。2026年6月の返済から2.09%になり、今回の改定で2027年1月から2.69%になります。1年半で0.95上がったことになります。

内訳 ── 毎月約11万円の、元金と利息を並べた

引き落とし額が変わらないなら、何が変わるのか。2027年1月の返済を、同じ月で並べました。2部屋合計で借入3,460万円、返済は35年と34年、元利均等、ボーナス返済なし。数字は銀行の返済予定表に合わせて試算したものです。

払う額は1円も変わらないのに、元金に回る分が6.2万円から3.5万円に減ります。 差の2.7万円は、そのまま利息に回ります。この2.7万円は契約時の1.74%と比べた数字で、今回の+0.6だけなら1.7万円ほどです。

数字を見て出た言葉が、これでした。

5年ルールは、毎月の引き落としを守ってくれます。守ってくれないのは、残高です。引き落としが同じだから何も起きていないように見えて、借金の減り方だけが静かに鈍っている。前回の記事で「最初に変わったのは内訳だった」と書きましたが、今回はその内訳が、さらに動きました。

家賃 ── 1万円上げたい。でも退去を待っている

利息が月2.7万円増えるなら、家賃で取り返せないか。ここは2部屋で事情が違います。

難波の部屋は2016年築です。買ったあとに家賃を上げられたので、少し上げていました。最近は世の中の市況が追いついてきたから、もう少し上げられるなとは思っています。まあ、漸進的ですね。

梅田の部屋は2004年築で、買ったときから家賃が安い部屋でした。買った金額もその分ちょっと安かったんだろうな、と思っています。今の家賃なら1万円くらいは上げられそうなので、出ていってくれたら1万円は絶対に上げます。

ただし、梅田で考えている1万円の値上げは、次の入居者を募集するときです。 難波は少しずつ。利息の増え方は2027年1月に確定していて、家賃の上げ方には自分で決められない時間があります。

その後、2部屋の家賃をSUUMOで同じ築年・同じ広さの部屋と並べて、相場との差を出しました。→ 大阪の家賃は+8.4%。自分の2部屋を相場と並べたら、上げられそうなのは梅田の1万円だった

同じ+0.6でも、部屋によって効き方が違います。難波は築10年、梅田は築22年。表の「効いてくるもの」は、あとの章に出てくるChatGPTの見方で整理したものです。

残高 ── 定年のころ、どれだけ借金が残るのか

引き落としが変わらないなら、いつ変わるのか。メールの「借入後5回目の10月1日」を数えると、2025年5月末に借りた自分の場合、2029年10月が5回目です。返済額が計算し直されるのは、翌年の2030年1月からでした。

そこで、金利の条件を3つに変えて、完済（2059年と2060年）まで計算しました。金利の予想ではなく、条件を変えた試算です。

定年のとき、残高が147万円多い。完済までに払う利息は691万円多い。 契約時の金利が続いた場合との差です。

2030年1月からの返済額は、月19,000円ほど増える計算です。上限の125%（138,986円）には、2.69%なら当たりません。3.29%なら、ちょうど上限に当たります。

見通 ── 買うときに相談したChatGPTに、先のことも聞いた

この2部屋は、ChatGPTに相談しながら買いました（そのときの記録）。だから今回も、同じChatGPTに「大阪のワンルームは2031年までどうなるか」を聞いてみました。

ChatGPTは、2028年前後を厳しい時期と見ていました。金利には時間差があって、最初は月数千円の差でも、管理費・修繕費・固定資産税の上昇が重なってくる、という説明です。これはAIのシナリオです。

もう1つ返ってきたのが、2部屋を分けて考えろ、という点でした。難波は金利と売却価格の勝負、梅田は築年数と修繕費と家賃の勝負。 家賃の章の表は、この見方で整理したものです。

試算 ── 自分の返済も、内訳を一度出してみる

引き落とし額が変わらないと、何も起きていない気がします。読者に勧めたいのは、自分のローンの内訳を一度、AIに出させてみることです。 払っている額ではなく、減っている額を見る。それだけで、通知の読み方が変わります。

下の指示文を、ChatGPTでもClaudeでも、使っているAIに貼ってください。数字の欄は自分のものに差し替え、「／」で並んでいる欄は当てはまるものを残します。分からない欄は「不明」のままで大丈夫です。AIに勝手に埋めさせず、聞き返させます。

私の変動金利ローンについて、金利上昇で毎月の返済額の内訳がどう変わるかを計算してください。
・残高と残り回数の基準日：〇〇年〇月の返済後
・現在の残高：〇〇万円
・残りの回数：〇〇回
・現在の適用金利：〇.〇〇%
・変更後の適用金利：〇.〇〇%（〇〇年〇月の返済から）
・毎月の返済額：〇〇円
・返済方式：元利均等／元金均等／不明
・ボーナス返済：なし／あり（金額・月）／不明
・返済額の見直しルール：5年ルールあり／なし／不明
・次に返済額が変わる月：〇〇年〇月／不明
・返済額の増額上限：125%／上限なし／その他／不明
出してほしいもの：①変更前と変更後の、元金と利息の内訳 ②見直し後の月の返済額 ③〇〇年時点の残高
空欄や不明な項目は推測せず、私に質問してください。計算の前提と、最初の1回分の計算式も出してください。名前・住所・口座番号は入力しません。

銀行やローン商品によって、見直しのルールは違います。自分の場合は通知メールに「5回目の10月1日」と書いてありましたが、そこは自分の契約書か返済予定表で確かめてください。

今は引き落とし額が同じでも、借金の減り方は変わります。だから、払う額だけでなく、減っている額を見ておきたいと思います。前回の金利上昇の記事と、繰上返済の順番を決めた記事も、同じ数字の続きとして読めます。