大阪市の単身向けマンションの家賃が、1年で8.4%上がっていました。9月24日に出た、三井住友トラスト基礎研究所の「マンション賃料インデックス」です。
自分は大阪市内にワンルームを2部屋持っています。この数字を見て、自分の部屋の家賃は相場に追いついているのかを確かめたくなりました。管理会社の画面で今の家賃を見て、SUUMOで同じ築年・同じ広さの部屋を並べてみた記録です。
- 大阪や東京で、区分ワンルームを持っている
- 家賃相場が上がっていると聞くけれど、自分の部屋に当てはめたことがない
- 金利が上がって、家賃で取り返せるのか気になっている
- 大阪でワンルームを買うか迷っていて、家賃が上がっているというニュースが気になった
- +8.4%を自分の2部屋に掛けると、月いくらになるか
- SUUMOで同じ築年・同じ広さの部屋と並べた結果
- 家賃を上げても、契約時からの利息増に届かない理由
- 2031年を区切りにした、家賃と売却の考え方
- 自分の部屋で相場との差を出す3つの手順
相場 ── 大阪のシングルは1年で+8.4%
9月24日に公表された2026年第2四半期の数字では、大阪市のマンション賃料は前年同期比で+6.0%でした。そのうち単身向けのシングルタイプは+8.4%です。東京23区のシングルタイプは+8.5%で、大阪もほぼ同じ勢いで上がっています。
この+8.4%を、自分の2部屋の今の家賃（共益費込み）に掛けてみました。1部屋あたり月に5,000〜6,000円、2部屋で月に約1.16万円の上乗せです。
この指数は、実際に契約が決まった家賃をもとにした数字です。SUUMOなどに出ている家賃は「募集中」の値段なので、実際に決まる家賃はそこから少し下がることがあります。この記事では、指数の数字とSUUMOの数字を分けて書いています。
照合 ── 同じ築年・同じ広さの部屋を並べた
指数は大阪市全体の数字です。自分の部屋に近い部屋は、いくらで募集されているのか。SUUMOで、ワンルーム・1K、駅から7分以内の条件で、北区と浪速区を1回ずつ検索しました。そこから、自分の部屋と同じ築年・同じくらいの広さの部屋を拾っています。
| 難波（2016年築・21㎡台） | 梅田（築22年・21㎡台） | |
|---|---|---|
| 同じ築年・同じ広さで募集中 | 2件 | 9件 |
| 今の家賃との差 | 同じ〜3,000円高い | 9件の真ん中が約8,500円高い |
難波は、ほぼ相場どおりでした。梅田は、同じ条件の部屋より8,500円ほど低いです。9件のうちいちばん高い部屋は家具付きの募集なので、そのまま比べられる数字ではありません。
利息 ── 家賃を上げても、契約時からの利息増に届かない
2部屋のローンは変動金利で、2027年1月の返済から2.69%になります。引き落とし額は変わりませんが、契約時の1.74%が続いた場合と比べると、元金に回る分が減って、利息が月に約2.7万円多くなります。計算の中身は金利通知の記事にまとめています。
家賃の側は、+8.4%を2部屋に掛けても月約1.16万円です。SUUMOとの差で見ても、梅田の約8,500円と難波の最大3,000円を足して、1.15万円ほどです。相場どおりに家賃を上げても、契約時からの利息増の半分に届きません。
退去 ── 上げるのは、次に募集をかけるとき
もう一つ、自分は家賃を、今の入居者が退去して次に募集をかけるときに上げるつもりです。
梅田は、次に募集するなら、今より1万円ぐらい上げて出したいと思っています。1万円ぐらいは上げられるかな、という見立てです。
ただ、今の入居者には長く住んでほしい気持ちもあります。上げたい気持ちと、長く住んでほしい気持ち。正直どっちもなので、どっちが強いかっていうと難しいんだよね。梅田は、もうタイミング次第かなと思っています。
出口 ── 2031年を区切りに、家賃から売値へ
自分が考えている流れは、こうです。持って5年を過ぎる2031年までに入居者の入れ替わりがあれば、次の募集で家賃を上げる。そのうえで、収益還元法で売値が上がるところを狙って売る。
2031年は、税金の区切りです。土地や建物を売ったときの税金は、売った年の1月1日の時点で持っている期間が5年を超えるかどうかで区分が変わります（国税庁 No.3202）。2025年5月に買ったので、2031年1月1日で5年を超えます。
家賃が上がると売値がどう変わるかも、ざっくり計算しました。
梅田で月1万円上がれば、年間で12万円。表面利回りを仮に5%でそろえると、12万円÷5%で、計算上は売値に約240万円の差が出ます。
2031年までに入れ替わりがなかったら、そのときの相場を見て考えます。反対に、今年や来年に入れ替わりがあって、家賃が上げられない出口が見えたなら、5年を待たずに売ることも考えます。
とりあえずは、家賃を上げるところからです。
この「2031年に売る」計画は、あとでAIに「2031年に失敗した」と仮定させて批判させました。返ってきた答えと、計画をどう変えたかは「種を蒔いたら待つだけ」は間違いだった。AIに大阪ワンルームの出口計画を批判させたらに書いています。
実践 ── 自分の部屋で相場との差を出す
自分がやったのは、この3つです。
- 管理会社のマイページで、部屋ごとの賃料・共益費・今の入居者の契約日を見る
- SUUMOで、同じ区・ワンルーム／1K・駅からの距離をそろえて検索し、同じ築年・同じ広さ（±2㎡）の部屋を拾う
- 「今の家賃」と「拾った部屋の真ん中の値」の差を、部屋ごとに1行で書く
差が出ると、次の募集でいくらにするかが決めやすくなります。自分の場合は、梅田の「次は1万円ぐらい上げる」という数字がここで決まりました。
同じように区分ワンルームを持っているなら、まず管理会社の画面で、自分の部屋の今の家賃と入居者の契約日を見てみてください。
- 大阪のシングルの家賃は1年で+8.4%
- 2部屋に掛けると、月約1.16万円の上乗せ
- 相場との差は難波0〜3,000円、梅田約8,500円
- 家賃を上げても、契約時からの利息増の半分に届かない
- まずは梅田の次の募集で、1万円上げるところから
自分が家賃を上げるのは、次に募集をかけるときです。この2部屋では、契約のあとに空室が出て、募集家賃を1,000円上げるかどうかを一度決めています。そのときの判断と、買うまでにChatGPTへ643回聞いた記録は、noteのAIに643回聞いて、3,460万円を借りた｜大阪ワンルーム2戸・買うまでの記録にまとめています。借入額・金利・毎月の収支も、数字で出しています。
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