「種を蒔いたら待つだけ」は間違いだった。AIに大阪ワンルームの出口計画を批判させたら

自分は大阪市内にワンルームを2部屋持っています。2031年までに入居者が入れ替わったら家賃を上げて、売値が上がったところで売る。前の記事で、そんな出口の考え方を書きました。

この計画を、いつも使っているChatGPTに見せました。返ってきた最初の一言は「かなり整理されています」。言われて悪い気はしない一言でした。

そこで聞き方を変えて、「この計画は2031年に失敗した」という前提で、AIに欠陥を探させました。ちょっと耳が痛い答えが返ってきました。

AIとのやりとりの流れは、60秒の動画にもまとめました。

寄添 ── いつものAIは「整理されています」

計画は、3行にまとめてAIに渡しました。

1. 大阪市内のワンルーム2部屋（梅田側・築22年／難波側・2016年築）を2025年5月に買った
2. 2031年までに入居者が入れ替わったら、次の募集で家賃を上げる（梅田は月1万円ほど上げたい）
3. 家賃が上がった分、収益還元法で売値が上がったところで売る。早く退去して家賃が上げられないと見えたら、5年を待たずに売ることも考える

普通に意見を聞くと、答えは「その出口戦略は、かなり整理されています」から始まりました。そのうえで「2031年に必ず売るのではなく、2031年を最終判断の時期にする」「毎年5つの数字を追う」と、丁寧に整えてくれます。

最後は「今まで検討してきた2戸の出口戦略とも整合しています」で締めくくられていました。自分はChatGPTの記憶をオンにしたまま使っていたので、前に話した内容も踏まえた答えです。

検死 ── 「2031年に失敗した」と仮定させる

使ったのは「プレ・モーテム（事前の検死）」という考え方です。計画が終わってから原因を探すのではなく、始める前に「失敗した」と決めつけて、原因を先に出させます。連続起業家のダン・マーテルさんが、AIの使い方として動画で紹介していた手順です。

1回目の質問は、これです。

上の計画が、2031年に失敗に終わったと仮定してください。失敗の原因になった致命的な欠陥を5つ挙げてください。励ましや遠慮はいりません。

返ってきた5つを、短くまとめます。

1. 出口の起点が「退去」で、自分ではコントロールできない
2. 「家賃が上がれば、その分だけ売値も上がる」と考えすぎている
3. 梅田の「月1万円アップ」が、希望の金額からの逆算になっている
4. 築年数が進む分の値下がりや、修繕積立金の値上げを見ていない
5. 2031年まで待つこと自体にお金がかかっている

AIは、1つ目を「最大の欠陥」と書いていました。入居者が2031年まで住み続けたら、家賃を上げる機会がないまま売ることになります。

計画の真ん中に、自分では決められないことが置いてありました。

指値 ── 買い叩く側になりきらせる

2回目は、AIに買い手の役をさせました。

今度は、この2戸をできるだけ安く買い叩きたい、意地の悪い不動産投資家になりきってください。売り手である私の計画の弱点を、どう突きますか？

AIの答えは、売り手と買い手が見ているもののズレから始まりました。売り手は「将来の可能性」を価格に入れたい。買い手は「今の確定した収益」しか評価しない。

梅田側には、こう言うそうです。

家賃を1万円上げられるのは、退去した後の話ですよね。私はその1万円を価格には入れません。

さらに「今の家賃が安い」を、「上がる余地がある」ではなく「今の稼ぐ力が弱い」と言い換えてくる。自分が伸びしろだと思っていたところが、値切る材料にされていました。

もう一つ効いたのは、この質問です。

その家賃で、本当に入居者が決まった実績がありますか？ 募集の事例ではなく、成約の実績です。

前の記事で、自分はSUUMOに出ている「募集中の家賃」と自分の部屋を比べました。でも、買い手が見るのは実際に決まった家賃のほうです。

盲点 ── 金利上昇で、買い手の要求利回りも変わりうる

3回目は、ここまでのリスクを表にさせました。

ここまでのリスクを、起きやすさ（高・中・低）×起きたときの痛さ（大・中・小）の表にして並べ、それぞれの対策をチェックリストにしてください。

出てきた表は12行ありました。そのうち、AIが起きやすさも痛さも大きいと評価したものを抜き出します。

リスク	起きやすさ	痛さ
2031年まで退去が起きない	高	大
梅田で月1万円上げられない	中〜高	大
買い手の求める利回りが上がる	中	大
査定の価格と、実際に売れる価格がずれる	高	大
持っている間の持ち出しが積み上がる	中〜高	大

自分がいちばん「そういう頭はなかった」と思ったのは、3行目です。ワンルーム投資の利回りは、最初から4〜5%ぐらいを見込んでいるんだろう、という気持ちしかありませんでした。でも、金利がこの先4%とかに上がっていけば、お金を借りて買う人は、こういう物件にも6%、7%を求めることもあるのか、と。そうなれば、家賃を上げても売値は上がらないかもしれない。それは思いつきませんでした。

実は8月に書いた金利の記事で、自分は「還元利回りが上がれば価格は下がる」と説明していました。知識としては書いていたのに、自分の出口計画には当てはめていませんでした。

AIが出したのは、表面利回りを仮に置いた比較です。梅田の家賃が月1万円（年12万円）上がった場合、買い手の利回りが5%なら売値の差は約240万円。これが6%なら約200万円に縮みます。家賃を上げることに成功しても、利回りが動けば、上げた分は削られます。

取捨 ── やるのは成約賃料、やらないのは税引き後

AIは、毎年1回確かめることとして15項目のチェックリストを出してきました。全部やるつもりはありません。1つやるもの、1つやらないものを決めました。

やるもの：同じマンションや近くの似た部屋の、実際の成約賃料

出口に直結するからです。買い手に「成約の実績は？」と聞かれたときに、答えられる数字になります。

実は難波側は、8月ごろに、販売と管理をしているグループの会社に聞いていました。自分の部屋に近い条件で実際に決まった家賃は、今の家賃より上でした。聞いてはいたのに、出口の計画には入れていなかった。金利の話と同じです。梅田側は、別で考えています。

やらないもの：売却手数料や税金を引いた、税引き後の手残り

今から2031年の税金まで細かく出しても、絵に描いた餅だと思うからです。ここはざっくり見ておけばいいかな、という判断です。

AIの提案は、全部やろうとすると続きません。出口に直結するものから1つ選ぶ。それで十分だと思っています。

転換 ── 「2031年に売る」から「毎年決める」へ

AIは最後に、こう書いてきました。

「2031年に売る計画」ではなく「毎年、今売るか1年持つかを判定する計画」に変えた方が、失敗確率はかなり下がります。

これは採用しました。

振り返ると、自分は「ぼーっとしていれば、5年後にはプラスになっているだろう」と思っていました。種を蒔いたら、あとは刈り取りを待つだけ。その考え方が、ちょっと間違いだったと思います。

退去が来るのを待つのではなく、毎年、今の家賃のまま売ったらどうなるかを見ておく。家賃を上げられたら、そこで一度査定を取る。2031年は、ゴールではなく最後の判断の時期にします。

三問 ── そのまま使える3つの質問

自分の計画を3行で書いて、この順番でAIに聞いてみてください。不動産でなくても、資格試験や家計の計画に使える質問です。

1. 「上の計画が、◯年後に失敗に終わったと仮定してください。失敗の原因になった致命的な欠陥を5つ挙げてください。励ましや遠慮はいりません。」
2. 「今度は、この計画の弱点を突いてくる、意地の悪い相手になりきってください。どう突きますか？」
3. 「ここまでのリスクを、起きやすさ×起きたときの痛さの表にして、対策をチェックリストにしてください。」

最後に、出てきた対策から「やるもの1つ」と「やらないもの1つ」を、自分で決めます。全部やろうとしないのがコツです。

自分は記憶をオンにしたままで、それでも答えはここまで変わりました。ChatGPTなら「一時チャット」のように過去の会話を使わないモードで聞けば、もっと遠慮のない答えが出てくるかもしれません。

この計画の元になった、2部屋の家賃を相場と並べた記録は大阪の家賃は+8.4%。自分の2部屋を相場と並べたら、上げられそうなのは梅田の1万円だったにあります。

AIが5つ目に挙げた「2031年まで待つこと自体にお金がかかっている」が、自分の場合はいくらなのか。待つ間の負担を考えるもとになる、借入額・金利・毎月の持ち出しの実額と、買うまでにAIへ643回聞いた記録は、有料noteのAIに643回聞いて、3,460万円を借りた｜大阪ワンルーム2戸・買うまでの記録にまとめています。