この記事で分かること
- 繰上返済の画面で「最終回だけ桁が違う」金額を見たときに、何を確認したか
- 10年経って「変動は安い」も「予定どおり」も意味が変わったこと
- 得か損かではなく、返す順番の決め方
10年前に住宅ローンを組みました。
先日、繰上返済のシミュレーションを開いてみたら、見たことのない金額が出ていました。
最終回だけ、毎月の12倍以上だった
画面には「最終回のご返済額」という項目がありました。
そこに出ていたのは、毎月の返済額の12倍以上の金額でした。桁がひとつ違う。一瞬、入力を間違えたかと思いました。
これが変動金利の罠か、と思いました。
ただ、そのすぐ下に、前提条件が書いてありました。「今の金利が最後まで続いて、返済額の見直しが一度も行われなかったと仮定した場合」。
つまり予測ではなくて、今のまま何も変わらなかったら、という参考の数字だったんですね。
この数字は確定額ではありません。今後、金利や返済額が見直されれば、結果も変わります。自分には、予言というより「返済予定表の最後まで見た方がいい」と知らせる警告灯に見えました。
慌てはしませんでした。ただ、10年間ずっと「毎月いくら返すか」しか見ていなかったんだな、とは思いました。最後の1回に何が起きるかなんて、考えたこともなかったです。
「変動は安い」の意味が、10年で変わっていた
10年前、自分は変動金利と全期間固定を半分ずつにしました。
自分で決めたというより、銀行に勧められたからです。借りたのは、自分が覚えている限りでは一番いいタイミングの次くらいに金利が低かった頃で、変動も固定も、どちらもかなり安かった。
それでも借りた直後は「固定なんか組まなきゃよかったな」と思っていました。だって、変動の方が安かったので。
ずっと引きずっていたわけではありません。「繰上返済をするなら変動の方から先にしていけばいいかな」くらいの整理で、10年やってきました。
そして今。自分の契約では、変動側の金利が上がり、全期間固定で借りた側の金利を上回っています。
自分が今払っている金利は、結果として悪くなかった。10年前に一瞬悔やんだことが、ひっくり返っていました。
得だったのか損だったのかは、借りた時点では分からなかったということです。
「予定どおり」の意味も、変わっていた
もうひとつ、10年で変わったものがあります。修繕積立金です。
新築で買ったので、長期修繕計画は最初から説明されていました。5年ごとに5,000円ずつ上がっていきます、と。
聞いたときは「予定どおりだな」と思いました。驚いてもいないし、騙されたとも思っていません。実際、そのとおりに上がってきています。今年の10月にまた5,000円上がって、その5年後にもう5,000円上がる予定です。
ただ、今は少し違うことを考えています。
これだけ物価が上がってきている中で、その計画のままで足りるんだろうか。
10年前の「予定どおり」は、計画があるから安心、という意味でした。今の「予定どおり」は、その計画が現実に追いつけているのか分からない、という意味になっています。
同じ言葉なのに、意味が裏返っていました。
住宅ローンの返済額と修繕積立金は、まったく別のものです。ただ、毎月出ていくお金という意味では同じ財布から出ます。「毎月◯万円で家が買えた」と思っていた金額は、ローンの返済額だけの話でした。住居費の実像は、返済予定表と長期修繕計画の両方を並べないと見えません。
返す順番は、得か損かで決めていない
いま、繰上返済を急いではいません。
ただ、順番だけは決めています。団信がついていない方から先に返す、というのが自分のルールです。
自分は、諸費用の分を別のローンで借りています。そちらには団信がついていません。
自分はがん家系なので、いずれそうなるだろうと思っています。自宅ローンにはがん保障付きの団信を付けているため、契約で定められた条件に該当すれば、残高は保障の対象になります。一方、諸費用ローンには同じ保障がありません。
だから自分は、保障で消えない方から先に返しています。
金利が高い方から返すとか、期間短縮型の方が総額が減るとか、そういう計算では出てこない順番です。でも自分にとっては、こちらの方が納得できました。
保険を見直したときも、同じような順番の付け方をしていました。得か損かではなく、なくなったら誰が困るか。そこで決めています。
（関連：保険を4本やめて、月約2万円減った。それでも、医療保険はまだ決められない）
10月に間に合うかは、まだ分からない
ここからが、今いちばん気にしていることです。
その諸費用のローンが、毎月5,000円弱です。
そして10月に、修繕積立金が5,000円上がります。
偶然ですが、ほぼ同じ額でした。
つまり、10月までに諸費用ローンを払い終えられれば、毎月の出費はトントンになります。片方が消えて、もう片方が増える。差し引きゼロ。
そう思って返しているんですが、10月はちょっと厳しいかもしれません。
しかも、これで終わりではないんですよね。次の5,000円は5年後に来ます。その次も来ます。
今は5,000円くらいなら、なんとか稼いで埋められます。でも10年後、それ以上先となるとどうでしょうか。定年後の自分が、同じ5,000円を同じ気持ちで払えるかどうかは、正直分かりません。
35年で借りたとき、自分はそこまで考えていませんでした。毎月の返済額しか見ていなかった。
だから今、順番を決めています。今できることが、それくらいなので。
自分の数字で確かめられるExcelを置いておきます
ここまで書いてきたことは、全部わたし個人の条件の話です。借入額も金利も人それぞれなので、そのままでは何の参考にもなりません。
なので、自分の数字を入れて確かめられるExcelを作りました。黄色いセルに借入額・金利・繰上返済額などを入れると、次の4つを並べて比べられます。
- 何もしない場合
- 期間短縮型（毎月の返済額はそのまま、期間を短くする）
- 返済額軽減型（期間はそのまま、毎月を軽くする）
- 期間と返済額の両方を変える
使う前に読んでください
- これは概算です。銀行の正式なシミュレーションや返済予定表を置き換えるものではありません。日割り計算・端数処理・返済日・金利適用日・手数料・保証料・団信・税金は再現していません
- 対象は変動金利・元利均等返済のみ。繰上返済は1回、金利の変更も1回までの簡易な作りです
- 繰上返済や借換えを勧めるものではありません。自分の返済予定表を開くきっかけとして使ってください
- 実際の返済条件は、必ず金融機関に確認してください
このExcelはAIに作ってもらい、入力条件を変えながら、結果とチェック欄を確認しました。最初に作ってもらった版は、極端な金利を入れると計算が壊れました。繰上返済したのに利息が増える、という結果が出たので、直してもらってから置いています。
今回分かったこと
- 繰上返済の画面には「最終回の返済額」が出ることがある。前提条件つきの参考値だが、一度は見ておく価値がある
- 「変動は安い」も「予定どおり」も、10年で意味が変わった。借りた時点では採点できない
- 自分が決められるのは、返す順番だけ。得か損かではなく「消えない方から」で決めている
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